禁止大型投资机构购买栋住宅，在华盛顿达成了罕见的两党共识。不少住房维权人士将疫情后房价飙升归咎于华尔街机构大肆囤房。如今昆明万能胶生产厂家，随着特朗普总统发布行政令、参议院进相关法案，这禁令或将很快落地。但多位经济学指出，该举措对平抑房价果有限，反而可能减少栋住宅租赁供给，让力购房者的选择少。
法案核心内容
上月，参议院以89 票赞成、10 票反对通过项旨在提升住房可负担的法案，众议院今年早些时候已通过版本窄的同类法案。参议院版本由共和党参议员蒂姆・斯科特与民主党参议员伊丽莎白・沃伦联动，目标是刺激住房建设、降低房价。
法案核心条款：禁止持有 350 套及以上栋住宅的大型机构投资者，再购入新的栋住宅。
实际果存疑：难降房价，或伤租客
1． 机构投资者占比低，非房价主因
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机构投资者仅持有美国小部分栋住宅存量：昆明万能胶生产厂家
美国 9200 万套栋住宅中，仅 0.7 由持有 350 套以上房产的机构投资者持有（约翰・伯恩斯研究咨询公司数据）。 大多数投资房产属于小型房东：持有不到 10 套房产的 “夫妻店” 投资者占比（房产情报公司 Cotality 数据）。“机构投资者只是便的替罪羊，并未触及核心问题。” 租赁住房经济学杰伊・帕森斯直言。
2． 房源或流向小房东，非次购房者
Redfin 席经济学达里尔・费尔韦瑟指出：大型投资者抛售的房源，大概率会被小型投资者接手，而非次购房者。
“次购房者占比下滑，并非因为大型机构，而是因为买房实在太贵了。” 她补充道。
机构投资者如何影响房价？
2008 年后：黑石等私募股权公司低价抄底数千套栋住宅，转为租赁房源。 疫情后：利率创历史新低，楼市火爆、竞价激烈，泡沫板橡塑板专用胶机构投资者同步加速囤房。 核心矛盾：美国楼市存在数百万套住房缺口。供给度稀缺下，任何新增竞争都会房价。美国政府问责局 2024 年报告称，金融危机后机构投资者或助房价与租金上涨，但难以确凿证明。
区域差异明显昆明万能胶生产厂家，并非简单正相关
机构投资者购房集中度城市排名（Realtor.com数据）：
亚特兰大（全美） 孟菲斯 达拉斯 休斯顿 凤凰城但房价涨幅与机构活跃度并不匹配：
亚特兰大、达拉斯：疫情后房价涨幅于全美均值 孟菲斯：房价涨幅低于全美均值（Zillow 房价指数）多数住房经济学认为，房价上涨主因是低房贷利率、长期建房不足、次购房者集中入市（房地美 2022 年 6 月报告）。该报告明确：“投资者并未列入房价上涨的核心驱动因素”。
大型机构已转为净
机构投资者正主动撤离栋住宅市场：
黑石数据：2022 年至今，机构栋住宅收购量暴跌 90。 住房数据公司 Parcl Labs：包括黑石在内的大型房企，近年已从净买入转为净出。 机构抛售房源已占部分城市挂量近20；亚特兰大市场，机构出两套才买入套。法案隐忧：挤压租客生存空间
反对该法案的经济学帕森斯警告：
禁令会将付储蓄、信用评分较低的租客排除在栋住宅社区之外。 这类社区通常安全、学区好，限制供给会迫使租客回流公寓楼，整体租金。“租客也是人，他们和购房者有同样的需求 —— 办儿童生日派对、庭聚餐、拥有后院。认为这些福利只属于房主，是非常倒退的观念。” 帕森斯说。
官表态
参议院银行委员会发言人对 CNN 表示：
“参议院刚通过 30 年来大规模住房供给法案，旨在增建住房、降低成本，让多庭而非巨头企业拥有住房。国会应让庭易次购房，让掠夺房东难囤房抬价。”
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